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　　该地块所在的百家湖片区，历来就是江宁的改善之地，且地块紧邻1号线小龙湾站，周边配套成熟，实在是不可多得的一幅优质地块，市场关注度非常高。

　　今年来，江宁两湖片区接连曝出多幅低密优质宅地，豪宅市场正面临一场大变革！

　　地块体量不大，仅2.5万方，结合容积率1.7来看，未来可打造小高层+洋房组合，结合四代宅的优势，对改善群体的吸引力非常大。

　　论自然风光，地块紧邻牛首山河，周边有滨河体育公园、百家湖、杨家圩市民公园等自然景观，日常观光休闲非常方便；

　　论公共交通，地块与1号线小龙湾站直线距离仅约百米，可快速抵达南京南站、禄口机场、新街口等地，同时地块北侧紧邻天元中路，自驾出行也非常方便；

　　论商业消费，坐拥南京第二大商圈“百家湖商圈”，地块周边繁华商业数不胜数，景枫KIMGMO、金鹰、太阳城、1912、龙湖天街等多个商业综合体环伺周边，出门即享多元商业消费；

　　论教育资源，周边有百家湖小学、百家湖中学、江宁开发区学校等多个优质学校，可满足全龄段教育需求；

　　论产业配套，地块北侧分布着胜泰工业园、恒永工业园、江宁开发区总部基地、胜太科技园等多个产业园区，有庞大的高端人才支撑居住需求。

　　值得一提的是，这幅地块堪称“身世曲折”，其前身为景枫正和大厦，于2004年协议出让，后来由工业用地调整为科研用地，由于搁置20多年一直未有实质性开发，土地被收回。

　　今年4月30日，该地块用地性质由科研用地变更为宅地，容积率1.8，如今挂牌出让时，容积率再度下调，变更为1.7，比之周边的百家臻园、朗诗玲珑屿还要低，吸引力更大。

　　据了解，G38地块在规划调整期间就引发了市场强烈关注，被市场普遍认为是近两年来百家湖片区推出的质素最为优质的地块，结合此前九龙湖G18地块的市场热度看，G38地块出让时预计又会引发一场抢地大战。

　　作为江宁的改善板块，九龙湖、百家湖的热度从来都不低，但新房市场的选择并不多。

　　目前片区内仅有仁恒龙湾和嘉和华府在售，仁恒龙湾打造为江宁滨水改善大宅，自2024年8月首开以来持续领跑江宁高端改善市场；嘉和华府主打12-18层小高层产品，是板块内的销冠盘，目前去化已超7成。

　　两个新盘房源数量逐渐减少，但也无需紧张，接下来还有多个项目要入市：金茂G18地块、竹山路地块、自来水厂地块都将为片区改善注入新活力。

　　金茂G18地块是今年九龙湖拍出的首幅宅地，土拍时竞价72轮才成交。地块进展较快，出让不到20天就出了规划，将打造为8栋10-17层住宅，低楼层的洋房均位于东侧，可近距离观赏九龙湖景观。

　　江宁金茂府将是九龙湖板块的首个四代宅，内部有下沉式庭院，同时有4栋住宅为首层架空设计，品质较高。有小道消息称，项目未来主力户型建面约140-220㎡，共约400套房源。

　　该地块体量很大，出让面积高达6.69公顷，目前地块控规容积率2.2，限高80米，其中商业办公建筑占地上总建筑面积比例为15%-30%。

　　事实上，该地块也是调整规划而来，地块2020年被景枫拿下，用地性质为商办用地，然而地块出让多年后并无进展，2024年列为闲置用地，于今年4月30日调整为商住用地。

　　该地块紧靠竹山路地铁站，与仁恒龙湾仅一街之隔，周边有龙湾天街等齐全配套。地块体量大且含商办，对于房企的拿地要求会比较高，目前还未挂牌出让。

　　5月23日，百家湖41-11地块由供水用地调整为二类居住用地，面积32879㎡，容积率≤1.6，是目前几幅地块中容积率最低的一幅。

　　地块左侧紧邻中国人家、玉鉴园别墅区，南侧直面牛首山河，周边有21世纪太阳城、景枫中心等商业体，生活配套很齐全。

　　百家湖商圈作为南京第二大商圈，周边的城市资源非常丰富，加之九龙湖、百家湖的优越自然条件，片区宜居指数非常高，周边的改善市场也很旺盛，新出的这几幅地块位置、土地质素都不错，入市后将为片区树立新的人居标杆。

　　当然，从目前南京的供地节奏看，几幅地块不会同时上市，多盘同时竞争的可能比较小。金茂G18最先土拍，上市节奏也比较快，G38地块7月拍出，快的话预计也要到四季度，至于其他两幅地块，目前还未挂牌，还需再等一等。

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